Obowiązkowe świadectwo energetyczne przy budowie nowego domu – co musisz wiedzieć

Budowa własnego domu to jedno z największych przedsięwzięć w życiu – zarówno emocjonalnie, jak i formalnie. Obok decyzji projektowych i technologicznych, inwestorzy muszą sprostać licznym wymogom prawnym. Jednym z nich jest świadectwo charakterystyki energetycznej, które w ostatnich latach zyskało na znaczeniu w kontekście dbałości o efektywność energetyczną budynków. Dla wielu osób pojawia się jednak pytanie – czy dokument ten jest wymagany już na etapie budowy, czy może dopiero przy sprzedaży lub wynajmie?

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i jaką pełni funkcję?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to oficjalny dokument określający zapotrzebowanie budynku na energię niezbędną do jego użytkowania – w tym do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia oraz oświetlenia. Zawiera ono wskaźniki ilościowe, takie jak Ep (zapotrzebowanie na energię pierwotną), EK (energii końcowej) i EU (energii użytkowej), które pozwalają ocenić efektywność energetyczną budynku.

Dokument ten pełni przede wszystkim funkcję informacyjną – ma umożliwić potencjalnym nabywcom lub najemcom ocenę kosztów eksploatacyjnych oraz jakości energetycznej nieruchomości. Jednocześnie stanowi on narzędzie wspierające politykę klimatyczną i cele Unii Europejskiej w zakresie ograniczenia emisji gazów cieplarnianych. Obowiązek jego sporządzania wynika z przepisów krajowych, a ich podstawą jest m.in. ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.

Dla inwestorów prywatnych, którzy budują domy jednorodzinne, świadectwo to może stanowić również formę kontroli nad jakością zastosowanych rozwiązań projektowych i materiałowych. Dokument ten zawiera m.in. dane dotyczące przegród zewnętrznych, rodzaju systemów instalacyjnych oraz ich sprawności energetycznej. Dzięki temu możliwe jest porównanie projektowanego standardu z rzeczywistym wykonaniem.

Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego przy budowie nowego domu

W Polsce obowiązek sporządzenia świadectwa energetycznego nie dotyczy bezpośrednio etapu budowy domu, ale jego zakończenia. Zgodnie z przepisami, dokument ten jest wymagany w momencie składania zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie – w zależności od trybu formalnego, w jakim inwestor prowadzi proces budowlany.

Oto kluczowe kwestie dotyczące obowiązku:

• Świadectwo musi być sporządzone przez uprawnionego audytora energetycznego, zgodnie z obowiązującym rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii.

• Dokument dołącza się do dokumentacji powykonawczej budynku i składa w odpowiednim organie nadzoru budowlanego.

• Brak świadectwa może skutkować opóźnieniem w odbiorze budynku oraz odmową dopuszczenia do użytkowania.

• W przypadku sprzedaży lub wynajmu nowo wybudowanego domu, świadectwo musi zostać przekazane nabywcy lub najemcy – jego brak może skutkować sankcjami przewidzianymi w przepisach ustawy.

Należy także pamiętać, że świadectwo ma ważność 10 lat, chyba że w międzyczasie zostaną dokonane istotne zmiany wpływające na charakterystykę energetyczną budynku, np. modernizacja systemu grzewczego lub docieplenie ścian.

Kiedy świadectwo energetyczne nie jest wymagane – wyjątki i interpretacje

Chociaż w większości przypadków świadectwo energetyczne jest obligatoryjne, ustawodawca przewidział kilka istotnych wyjątków, które wyłączają obowiązek jego sporządzenia. Należy jednak podchodzić do nich ostrożnie, ponieważ ich interpretacja wymaga znajomości zarówno przepisów prawa budowlanego, jak i ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Oto sytuacje, w których świadectwo nie jest wymagane:

• Dla budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej do 70 m², służących zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, które zgodnie z ustawą z 3 stycznia 2022 r. (tzw. domy bez formalności) nie wymagają pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia.

• Gdy budynek jest użytkowany krócej niż 4 miesiące w roku – np. w przypadku domków letniskowych lub rekreacyjnych.

• W przypadku budynków podlegających ochronie konserwatorskiej, jeżeli wykonanie świadectwa mogłoby doprowadzić do naruszenia ich charakteru lub istotnych elementów architektonicznych.

• Dla obiektów przemysłowych i gospodarczych, które nie są przeznaczone na pobyt ludzi, nie mają ogrzewania ani systemów wentylacyjnych.

W praktyce jednak najczęściej spotykanym wyjątkiem jest sytuacja, w której inwestor buduje dom dla własnych potrzeb i nie zamierza go sprzedawać ani wynajmować – wtedy świadectwo nie jest wymagane aż do momentu złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Warto przy tym pamiętać, że w świetle obowiązujących przepisów, sam fakt użytkowania budynku bez odpowiednich dokumentów może zostać zakwestionowany przez nadzór budowlany, co może prowadzić do konieczności późniejszego uzupełnienia dokumentacji.

Konsekwencje braku świadectwa energetycznego i odpowiedzialność prawna

Zignorowanie obowiązku posiadania świadectwa energetycznego domu niesie za sobą nie tylko skutki administracyjne, ale również konsekwencje finansowe i prawne. Prawo przewiduje konkretne sankcje wobec inwestorów, właścicieli oraz osób przekazujących nieruchomość bez wymaganej dokumentacji.

W przypadku niedopełnienia obowiązku:

• Organy nadzoru budowlanego mogą odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

• Może dojść do zatrzymania procesu odbiorowego, co skutkuje opóźnieniem w możliwości zamieszkania w nowym domu.

• W sytuacji sprzedaży nieruchomości bez przekazania świadectwa energetycznego nabywcy, sprzedający naraża się na odpowiedzialność cywilną – kupujący może domagać się odszkodowania lub nawet unieważnienia transakcji, jeżeli dokument był wymagany prawem.

• Ustawa przewiduje także kary grzywny dla osób, które wprowadzają w błąd co do danych zawartych w świadectwie lub przekazują dokument niezgodny z rzeczywistym stanem budynku.

Warto też podkreślić, że brak ważnego świadectwa energetycznego domu może uniemożliwić uzyskanie finansowania z banku – część instytucji wymaga bowiem jego przedstawienia jako załącznika do dokumentacji kredytowej. Coraz więcej urzędów weryfikuje również ten dokument w kontekście wniosków o dofinansowanie, np. w ramach programów termomodernizacji.

Świadectwo nie jest więc wyłącznie formalnością – to realny element procesu budowlanego i prawnego, który zabezpiecza interesy inwestora, przyszłych użytkowników i państwa. Jego brak może poważnie skomplikować finalizację budowy, proces sprzedaży czy wynajmu domu.

Dodatkowe informacje na ten temat: audyt dofinansowanie czyste powietrze.